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2008年07月10日

路線価が発表

平成２０年７月１日から平成２０年分の路線価図が公開されています。

相続税や贈与税で、土地の時価を算定する時に利用されるものです。
従来は、８月に発表されていたのですが、今年よりＨＰのみの公表となり、１ヶ月早く公開されています。
３年連続で上昇しており、２０年度は全国平均で１０％上昇しているそうです。
ところが、土地の相場が既に落ち始めています。
今年、贈与や相続が発生すると損をするかもしれませんね。

いつもお話しすることですが、相続税や贈与税の節税といっても、節税対策をやる前に、今の評価額はいくらなのか、節税対策を行うことで、いくら節税できるのか？そして、そのリスクは、いくらあるのかを理解しなければなりません。
あらゆる財産の中で、土地が大きなウェイトを占めることが多いのですから、土地の時価を計算してみましょう。

当事務所では、相続税のシミュレーションを２０万円から承っていますので、ご相談ください。
藁信博税利士事務所／藁会計事務所
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路線価の公表は、国税庁のＨＰです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

投稿者 wara : 11:43

2007年10月04日

家屋等の評価について

　前回は、宅地の評価について書きましたが、今回は、家屋等の評価について書きたいと思います。家屋等も土地と同様に、現金で持っているよりも家屋として持っているほうが相続税の節税につながります。
（1）家屋等
①家屋
　家屋の価額は、倍率方式によってその評価額を計算します。土地の場合と同様に固定資産税評価額に倍率を掛けた金額が評価額となります。算式で表すと次のようになります。
固定資産税評価額×1.0＝家屋の評価額
　現行の倍率は1.0倍となっていますので、その評価額は固定資産税評価額と同じということになります。
　固定資産税評価額は、所在地の市区町村役場で確認できます。
　なお、建築中の家屋及び新築直後間もない家屋には、固定資産税評価額はつけられていません。その場合には、以下のようにして評価額を求めます。
②建築中の家屋
　費用現価×70％＝家屋の評価額
　費用現価とは、課税時期までにかかった建築費用をその時点での価額に引き直した額のことです。
③新築直後間もない家屋
　再建築価額×70％＝家屋の評価額
　再建築価額とは、課税時期においてその財産を新たに建築又は設備に要するための費用の額のことです。
（2）付属設備等
①　家屋と構造上一体となっている設備
　家屋と構造上一体となっている設備は家屋の価額に含めて評価します。たとえば、電気や給排水設備などがこれに当たります。
②　門、塀等の設備
　門、塀等の設備は、家屋とは別に評価します。これらは、再建築価額から経過年数に応じる減価の額を差し引いた金額が評価額となります。
③　庭園設備
　庭木や庭石のような庭園設備は、課税時期においてその財産を取得するのにかかる額の70％で評価します。

東京都品川区旗の台4－7－6
03－5749－4568
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投稿者 wara : 09:58 | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年08月30日

宅地の評価について

　相続税について「現金で持っているよりも土地として持っているほうが、相続税は安くなり、節税につながる。」と聞くことがありますが、それは、どういうことでしょうか。たとえば、現金で1億円を持っていたとします。この場合、財産の評価額は1億円となりますが、売買取引時価1億円の土地を持っていた場合には、財産の評価額は、1億円になりません。一般的には、路線価及び固定資産税評価額は、売買取引時価よりも低い価額となっています。よってその差額分だけ相続税の節税につながります。
　しかし、売買取引時価と相続税評価額の差がほとんどない場合や、売買取引時価が相続税評価額を下回るようなときには、相続税を多く支払うことになりますので、よく検討することが必要です。
　今回は、宅地の評価について簡単に説明したいと思います。
　宅地の価格については、売買取引価額、路線価、固定資産税評価額及び公示価格がありますが、相続税や贈与税では、路線価を用いる路線価方式又は固定資産税評価額を用いる倍率方式という評価方法で評価します。
　路線価方式で用いられる路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことです。路線価は、国税庁が毎年1月1日を評価時点として決定します。
　路線価方式とは、路線価に宅地の面積を掛けて計算する方法です。
　路線価×宅地の面積＝宅地の評価額
　（例1）例えば、1本の道路に面している宅地があり、その道路の路線価は200,000円であるとします。間口（その宅地が道路に面している距離）21ｍ、奥行き（道路に対して垂直的な距離）25ｍ、面積525㎡の場合に、上記算式にあてはめると次のようになります。
　200,000円×525㎡＝105,000,000円
　105,000,000円がこの宅地の評価額となります。
　ただ、その宅地の形状が異なれば、面積が同じであっても、その評価額は異なります。
　（例2）例えば、上記と同じ一本の道路に面している宅地があり、その道路の路線価は200,000円であるとします。間口（その宅地が道路に面している距離）15ｍ、奥行き（道路に対して垂直的な距離）35ｍ、面積525㎡の場合には、奥行価格補正率を掛けることになります。
　200,000円×0.99（奥行価格補正率）×525㎡＝103,950,000円
　上記の2つの例は、面積は同じですが、（例2）は（例1）に比べて奥に長い土地ということで、評価額が異なります。
　宅地の間口、奥行き、地形等によりその宅地を利用しやすかったり、利用しにくかったりします。そのため、宅地が面している道路や宅地の形状によって補正を加えて評価額を計算します。
　路線価×各種補正率×宅地の面積＝宅地の評価額
　倍率方式というのは、固定資産税評価額を用いて宅地の評価額を計算する方法です。路線価は、全国の主要な市街地の道路にしか設定されていません。そこで、路線価が設定されていない道路に面している宅地の評価を行う場合には、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて宅地の評価額を計算します。この評価倍率についても、路線価と同様、国税庁が決定し公表しています。
　倍率方式による評価額は、次の算式によって求めます。
　固定資産税評価額×評価倍率＝宅地の評価額
　例えば、その宅地の固定資産税評価額が、20,000,000円で、評価倍率が、1.1であるとすると、20,000,000円×１.1となり、評価額は22,000,000円となります。

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投稿者 kawashima : 19:22 | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年07月23日

財産分与について

　財産分与は、離婚のときに夫婦の協力で築いてきた財産を2人で分け合うことをいいます。このように、財産分与はもともと2人の財産であったものを、単に分けることであるため、原則として贈与税はかかりませんが、贈与税がかかる場合が2つあります。
　まず1つ目は、分与された財産が過大である場合です。財産分与が過大かどうかは、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額など、夫婦間のすべての事情を考慮した上で判断されます。過大であると判断された場合は、その多すぎる部分に対して贈与税がかかることになります。
　2つ目は、離婚の目的が贈与税や相続税を逃れるためであると判断された場合（いわゆる偽装離婚）にも、税金がかかってきます。ですから、財産分与が過大でないこと、また税金を逃れるための離婚ではないことを、証拠として残しておく必要があります。
　ただし、財産分与が土地や建物などで行われたときは、その財産を分与した人に譲渡所得の課税が行われることになります。ただ、居住用の土地や建物である場合には、3,000万円の特別控除が受けられます。この特別控除は、離婚後でなければ適用されません。よって居住用の土地や建物を財産分与する場合は、離婚後に行うほうが節税につながります。
　また、平成19年4月から離婚時に厚生年金の分割が可能となる制度が施行されましたが、この厚生年金の分割に対しては、贈与税は課税されません。

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投稿者 kawashima : 09:59 | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年07月17日

相続時精算課税制度について（その3）

　平成19年度の改正で、取引相場のない株式等について相続時精算課税制度の適用を選択することができるようになり、その株式等について相続時精算課税制度の特別控除2,500万円に500万円を上乗せして、3,000万円の特別控除が受けられることになりました。これは、中小企業の早期かつ計画的な事業承継促進の観点から創設されました。
　たとえば、同族会社のオーナーである父からその長男に自社株を贈与し、その株式の価額が5,000万円であった場合には、次のようになります。
　（5,000万円－3,000万円）×20％＝500万円
　よって贈与税の納付税額は500万円となります。
なお、相続時精算課税制度を選択しなかった場合には、次のようになります。
（5,000万円－110万円）×50％－225万円＝2,220万円

　その後、父の死亡により相続が生じた場合、贈与された自社株は相続財産に含まれますが、この時の自社株の価額が7,000万円であっても贈与時の価額5,000万円で相続税を計算します。
　贈与時の時価で課税されるため、将来価額の上昇が期待できる場合には、相続税の節税が可能となります。

　なお、住宅取得資金等の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度の特例とこの取引相場のない株式等に係る相続時精算課税制度の特例とは、併用することはできません。

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投稿者 kawashima : 12:43 | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年07月09日

相続時精算課税制度について（その2）

　今回は、前回に引き続き相続時精算課税制度について、書きたいと思います。
　住宅取得資金等を生前贈与により取得し、相続時精算課税制度を選択した場合には、累計で2,500万円の特別控除が受けられるのに加え、さらに、1,000万円の特別控除を受けることができます。よって合計で累計3,500万円の特別控除を受けることができます。同じ金額の資金の贈与であっても、住宅取得資金等であれば、節税が可能となります。
　たとえば、父から4,000万円の住宅取得資金の贈与を受けた場合には、贈与税の税額は、100万円となります。これを算式で示すと次のようになります。
（4,000万円－3,500万円）×20％＝100万円

　ただし、住宅取得資金が1,000万円より少ない場合には、その贈与を受けた金額が特別控除の金額になります。
　たとえば、母から住宅取得資金600万円と不動産5,000万円の贈与を受けた場合には、上乗せされる特別控除は600万円であり、次のようになります。
　①住宅取得資金部分　600万円－600万円＝0円
　（注）1,000万円に満たなかった400万円は翌年以降に繰り越され、控除することができます。
　②不動産部分　5,000万円－2,500万円＝2,500万円
　　2,500万円×20％＝500万円
①＋②＝500万円
よって500万円が納付税額となります。

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投稿者 kawashima : 09:02 | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年07月04日

相続時精算課税制度について（その1）

　相続時精算課税制度とは、生前贈与により財産を取得する場合に、贈与税が軽減され、相続時に相続税で精算する制度です。この制度を選択した場合には、2,500万円の特別控除が受けられます。この特別控除は累計で、2,500万円となっていますので、2,500万円を超えるまでは、どんな資産を何回贈与しても贈与税はかかりません。
　たとえば、父から3,000万円の贈与を受け相続時精算課税制度を選択した場合の贈与税の税額は、100万円となります。
　相続時清算課税制度による贈与税は、次の算式によって求めます。
　（贈与財産－2,500万円）×20％＝贈与税額
この算式に、先に挙げた例をあてはめると次のようになります。
　（3,000万円－2,500万円）×20％＝100万円

　これに対して、相続時精算課税制度を選択しなかった場合（通常の生前贈与を「暦年課税」といいます。）には、贈与税額は1,220万円となります。算式で示すと、次のようになります。
（3,000万円－110万円）×50％－225万円＝1,220万円

相続時精算課税制度を選択することによって、贈与時においては、1,120万円の節税となります。ただし、この制度は、生前贈与により財産を取得する場合に、贈与税が軽減され、相続時に相続税で精算する制度ですので、相続時には、この贈与された3,000万円も相続財産に入りますので、相続が生じ場合も考慮に入れて節税を考え、相続時精算課税制度を選択する必要があります。
　一度、相続時精算課税制度を選択すると、その後、同じ人からの贈与について暦年課税を選択することができません。

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投稿者 kawashima : 16:27 | コメント (0) | トラックバック (0)

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